Av. Melike ÇAĞATAY
09/06/2022

GENEL OLARAK
Bilindiği üzere dünya genelinde etkili olan ekonomik sıkıntılar nedeniyle, temel ihtiyaçlar başta olmak üzere, birçok alanda fiyat artışları yaşanmıştır. Bunlardan biri de konut kiralarındaki mevcut duruma ayak uydurmak adına yapılan zamlardır. Bu durumun kiracı lehine sınırlandırılması adına Türk Borçlar Kanununa getirilen geçici madde ile, 01/07/2023 tarihine kadar geçerli olmak üzere, kira artış oranı %25 oran üzerinden sınırlandırılmıştır. Söz konusu düzenlemeyle birlikte %39’ları bulan kira artış oranı yüksek miktarda bir düşüş ile %25 oranında sabitlenmiştir.

GEÇİCİ MADDE ÖNCESİNDEKİ UYGULAMA
Yeni getirilen düzenleme öncesinde, ev sahipleri Türk Borçlar Kanunun 344. Maddesi uyarınca tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla kira bedellerinde zam yapma hakkında sahiplerdi. Örneğin Haziran ayı içerisinde kira bedeline zam yapmayı düşünen bir ev sahibi, mevcut kira bedeline %39,33 oranında zam yapabilmekteydi.

TÜRK BORÇLAR KANUNA EKLENEN GEÇİCİ 1. MADDE
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa eklenen geçici madde aynen şu şekildedir;

Konut kiraları bakımından, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ila (bu tarih dahil) 1-7-2023 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde 25’ini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde 25’in altında kalması halinde, değişim oranı geçerlidir. Bu kural, 1 yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344’üncü maddenin ikinci fırkası uyarınca hakim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.

Türk Borçlar Kanununa eklenen geçici madde ile birlikte, kira sözleşmelerinde konut kiraları için, %25’ten fazla oranda artış yapılması kararlaştırılamayacaktır. Kanun maddesinin aksine düzenleme ile %25 oranının üzerinde bir artış oranı kararlaştırılması halinde ise bu hüküm geçersiz olacak, kiracının %25’in üzerinde bir artış oranı ile kira ödemesi yapmasında durumunda bu bedeli ev sahibinden talep etme hakkına sahip olacaktır.

Geçici madde henüz yürürlüğe girmediği için, mevcut kira artışlarında ev sahipleri tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamayı geçmemek şartıyla, kira bedellerinde artış gerçekleştirme hakkı halen devam etmektedir. Geçici maddenin yürürlüğe girmesiyle birlikte bu oran %25 ile sabitlenecektir. Kanun maddesinden anlaşılacağı üzere, hüküm geçici olarak Türk Borçlar Kanuna eklenmiş olup, sadece 1 Temmuz 2023 tarihine kadar ki kira sözleşmelerini kapsamaktadır.

SONUÇ
Yukarıda da detaylı olarak bahsettiğimiz üzere, Türk Borçlar Kanuna getirilen geçici madde ile, kanun koyucu 1 yıl geçerli olmak üzere, kira artış oranını %25 ile sabitlemiş olup, bu oran üzerinde kararlaştırılan artırım oranları geçersiz sayılacaktır.