Av. ASLIŞAH ATA

23.09.2021

KAYSERİ

I.  Taşınmaz Mülkiyeti

A.   Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu, Hukuki Niteliği ve Kazanılması

Türk Medeni Kanun’una göre esas niteliği itibariyle bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, dolayısıyla yerinde sabit olan mallar taşınmaz mal olarak nitelendirilmektedir. TMK m. 704’e göre taşınmaz mülkiyetinin konusunu kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler, arazi ve tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar oluşturmaktadır.

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması istisnai durumlar hariç tescil ile olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Bu durumda tescil kurucu değil bildirici niteliğe haiz olur. Ancak, bu hâllerde mülkiyet tapu kütüğüne tescilden önce kazanılmış olsa bile malik tarafından tasarruf işlemi yapılabilmesi için mülkiyet hakkı tapu kütüğüne tescil edilmiş olmak zorundadır. [1]

B.            Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılma Yolları

Türk Medeni Kanunu m. 706 ve devamında düzenlendiği üzere taşınmaz mülkiyeti altı farklı şekilde kazanılabilir. Bunlar;

  • Hukuki işlem,
  • İşgal,
  • Yeni arazi oluşması,
  • Arazi kayması,
  • Kazandırıcı zamanaşımı ve
  • Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallardır.

Hukuki işlem ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında taraflar arasında yapılmış hukuki açıdan tam ve geçerli bir sözleşme veya tasarruf işlemi söz konusudur.

Yeni arazi oluşması ile arazi kayması kanun metninde ayrı ayrı düzenlemiş olup arazi kayması durumunda sürüklenen şeylere ve karışmaya ilişkin hükümlerin ugulanacağı ayrıca belirtilmiştir. Yeni arazi oluşmasında ise birikme, toprak kayması veya dolma gibi sebeplerle yeni bir arazi oluşması durumu söz konusudur.  Bu durumda bahsi geçen arazi öncelikle devletin mülkiyetine tabi olur. Fakat toprak parçası kendi arazisinden gelen kişi bu durumu ispatlayarak arazin kendi adına tescil edilmesini talep hakkına sahiptir.

Keza aynı şekilde ististalar hariç olmak üzere sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar da devletin mülkiyetine tabidir.

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması yollarından bir diğer de kazandırıcı zamanaşımıdır. Kazandırıcı zamanaşımı olağan ve olağanüstü zamanaşımı olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Detaylarını aşağıda açıklayacağımız üzere taşınmaz mülkiyetinin olağan zamanaşımı ve olağanüstü zamanaşımı ile kazanılmasında kanunda düzenlenmiş olan zamanaşımı süresi ve iyiniyet gibi hususlarda farklılık olmasına rağmen davasız ve aralıksız olma gibi unsurlarda benzerlikler de mevcuttr.

II.            Taşınmaz Mülkiyetinin Olağanüstü Zamanaşımı ile Kazanılması

A.            Gereken Şartlar

Taşınmaz mülkiyetinin olağanüstü zamanaşımı ile kazanılması Medeni Kanun’un 713. Maddesinde düzenlenmiştir. Kanun metnine göre olağanüstü zamanaşımı ile kazanma hali herhangi bir metrekare ile sınırlandırılmamış olup, kanun metninde belirtilen şartların sağlanması halinde her büyüklükteki taşınmaz için mümkün olabilmektedir.

Taşınmaz mülkiyetinin olağanüstü zamanaşımı ile kazanılması üç farklı durumda mümkün olmaktadır. İlgili benzerlik ve farklılıklara kanun metninde düzenlenmiş olan sırayla değinmek faydalı olacaktır.

1.             Tapuya Kayıtlı Olmayan Bir Taşınmaz Olma Şartı

Türk Medeni Kanunu m.713/1’de olağanüstü zamanaşımı ile kazanmanın ilk şartı olarak bahsi geçen taşınmazın tapuya kayıtlı olmaması aranmaktadır. Bir taşınmazın tapu kütüğüne kayıtlı olmaması farklı durumlarda mümkündür. Devlet kamu tüzel kişiliğine haiz bir varlık olup tapu kütüğüne devlet adına kayıt yapılabilmektedir.

Orman arazileri tapuda devlet adına kayıtlı olup, iş bu kayıt sebebiyle orman arazilerinin olağanüstü zamanaşımı ile kazanılması mümkün değildir. Orman arazisi olması nedeniyle olağanüstü zamanaşımına konu olamayan arazi, sonradan orman sınırlarından çıkarılmışsa, yirmi yıllık süre bu tarihten itibaren işlemeye başlar. [2]

Tapuya kayıtlı olmayan taşınmaz, üzerinde özel mülkiyet kurulabilir bir taşınmaz olmalıdır. [3] Keza bu sebeple özel mülkiyet kurulmasına elverişsiz olan tapu kütüğünden farklı olmak üzere özel sicillere yazılan mera, otlak, yaylak, panayır, harman gibi alanlar; orta malları olarak nitelendirilen yol, meydan, köprü gibi yapılar; tarıma elverişsiz sahipsiz yerler (örn;dağ) ; dere, nehir, çay gibi genel sular üzerinde de olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz kazanımı sağlamak mümkün değildir.

Kamu tüzel kişiliğine sahip devlet organlarının kamu malları olduğu gibi özel mülkiyete konu malları da mevcut olabilir. İş bu durumda kanun gereği üzerinde özel mülkiyet kurulmuş olan taşınmaz devlet organlarına ait olduğu iddia edilse dahi tapuya kayıtlı olmaması durumunda bu taşınmazlar hakkında da TMK m.713 gereğince olağanüstü zamanaşımı ile kazanma hükümleri uygulanır.

TMK m.713/2 maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan taşınmazlar ve maliki hakkında yirmi yıl önce gaiplik kararı verilmiş taşınmazlar için olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması durumunu düzenlemiştir. Kanun metninin devamında “…bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın…” ibaresi ile de belirtildiği üzere kanun koyucu önce fıkrada aramış olduğu tapuya kayıtlı olmama şartını burada aramamıştır. Hatta tam aksine tapuda bir kişi adına kayıtlı bir taşınmaz olması gerektiğini özellikle vurgulamıştır.

2.             Davasız ve Aralıksız 20 Yıl Sürme Şartı

TMK m. 713/1 ve m.713/2’de aranan ikinci şart kişinin davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle iş bu taşınmazı zilyetliğinde bulundurması gerektiğidir. 19.01.2007 tarihli 2005/1 Esas 2007/1 Karar sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurul Kararı[4] ile  TMK m. 713’te belirtilen şartları sağlamadan açılan tescil davası neticesinde davanın reddine ilişkin kararın kesinleşmesi neticesinde davasız ve aralıksız şartının ihlal edildiği belirtilmiştir.

İlgili kararda sonuç kısmında 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 713 üncü maddesinin 1 ve 2 nci fıkraları gereğince açılan tescil davasının süre yönünden reddedilmesi halinde; aynı yerle ilgili olarak açılan 2 nci davanın olumlu sonuçlanabilmesi için, ilk kararın kesinleşmesinden itibaren taşınmaz üzerindeki zilyetliğin davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla yeniden 20 (yirmi) yıl sürmesi gerektiğine 19.01.2007 tarihli üçüncü oturumda oyçokluğu ile karar verildi.ifadesi ile zilyetliğin davasızlık ve aralıksız 20 yıl sürmesi gerektiğinin önemi bir kere daha belirtilmiştir.

İş bu içtihadı birleştirme kararı doktrin tarafından eleştirilmiştir. Bahsi geçen eleştirilerin büyük kısmı olağanüstü zamanaşımı ile kazanma durumunda açılan davanın çekişmesiz yargıya tabi ve kanuni şartların gerçekleşip gerçekleşmediğinin tespitinden ibaret olduğu sebebiyle aslında bir dava niteliğine haiz olmadığı noktasındadır.[5] Öte yandan doktrindeki diğer bir görüş ise hiçbir bedel ödenmeksizin bir taşınmazın kazanılması imkanı veren iş bu kanun maddesinin zilyet lehine genişletilmeksizin, kanun çerçevesinde kalınarak verilen iş bu Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararını yerinde bulmaktadır.

İlgili Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararının gerekçe kısmında açılan dava sebebiyle son bulan sürenin yeniden başlangıç tarihinin davanın reddine ilişkin kararın kesinleşme tarihi olacağı belirtilmiştir. Karar metninde “Dava tarihinden, tescil isteminin eksik süre yönünden reddine ilişkin kararın kesinleştiği tarihe kadar gerçekleşen zilyetlik ise davaya konu olması itibariyle hesaba katılamaz.” şeklinde belirtildiği üzere yeniden başlayacak 20 yıllık sürenin hesabında dava süresi hesaba katılmaz. Davasızlık şartı iş bu reddedilen davada kararın kesinleştiği tarih itibariyle mümkün olacağı için kanunda aranan süre bu tarih itibariyle sıfırdan başlayacaktır.

Kanun metninde geçen bir diğer ifade ise zilyetliğin aralıksız olmasıdır. Aralıksızlıktan anlaşılması gereken fiili hakimiyetin 20 yıl boyunca herhangi bir şekilde kesilmemesidir. Olağanüstü zamanaşımı ile taşınmazı kazanmak isteyen kişinin fiili hakimiyeti misal olarak 01.01.2000 tarinde başlamış ve 01.01.2015 yılında kişi fiili hakimiyeti kaybetmiş fakat 01.01.2016 yılında tekrar fiili hakimiyeti elde etmiş olabilir. Bu durumda kişi 02.01.2020 tarihinde taşınmazın mülkiyetini kazanmış olmaz. Fiili hakimiyette ara söz konusu olduğu için kanun metninde bahsedilen 20 yıllık zamanaşımı süresi ihlal edilmiştir. Kişinin bahsi geçen taşınmazı olağanüstü zaman aşımı ile kazanması için gerekli olan 20 yıllık süre fiili hakimiyeti yeniden elde ettiği 01.01.2016 tarihi itibariyle yeniden başlamış olup, kişinin iş bu taşınmazın mülkiyetini olağanüstü zamanaşımı ile kazanması 02.01.2036 tarihinde mümkün olacaktır.

Taşınmaz mülkiyetinin olağan zamanaşımı ile kazanılmasını düzenleyen TMK m. 712’de kanun koyucu belirtilen zamanaşımı süresi boyunca etkin olmak üzere kazanım sağlayacak kişinin iyiniyetli olması şartını aramıştır. Fakat olağanüstü zamanaşımı ile kazanmayı düzenleyen TMK m. 713’te önceki maddeden farklı olarak kanun koyucu böyle bir şarttan bahsetmemiştir. Taşınmaz mülkiyetinin olağanüstü zamanaşımı ile kazanılmasında kişi taşınmazın kendisinin olmadığının bilincinde olup, bu üstün hakkı reddetmektedir. Bu yüzden kanunda belirtilen zamanaşımı süresinde kişinin iyiniyetli olup olmaması önem arz etmemektedir.

3.             Malik Sıfatıyla Zilyet Olma Şartı

Yukarıda değinildiği üzere taşınmaz mülkiyetini kazanmak isteyen kişi taşınmazın kendisine ait olmadığını bilmektedir. Fakat zilyetliği malik sıfatıyla sürdürmektedir. Malik sıfatıyla zilyetlik aslen, devren veya tesisen kazanılabilir.

Malik sıfatıyla zilyetlikte, zilyedin kendisini malik sanmasına gerek olmadığı gibi, malik olmadığını bilmesi de önem taşımamaktadır.[6] Malik sıfatıyla zilyetlik, başkasının üstün hakkını reddetmek şeklinde ortaya çıktığından, olağan zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasından farklı olarak burada iyi niyet aranmaz[7].

Bunun yanında malik sıfatıyla zilyetlik tek başına olabileceği gibi birlikte zilyetlik de olabilir. Birlikte zilyetlik paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyet şeklinde olabilir. Paylı mülkiyette kişilerin taşınmaz üzerindeki payları belirlidir. Ayrıca paylı mülkiyetteki hak sahiplerinden her biri bahsi geçen taşınmaz üzerinde tek başına tasarruf yetkisine sahiptir. Bu nedenle, taşınmaz mülkiyetinin olağanüstü zamanaşımı yoluyla paylı mülkiyetteki paydaşlar arasında kazanılması mümkündür. Fakat taşınmazı paydaşların beraber kullanması durumunda bir paydaşın olağanüstü zamanaşımı ile taşınmazın mülkiyetini kazandığı yönünde bir iddiası mümkün olmayacaktır. [8]

Birlikte zilyetliğin diğer görünüm şekli olan elbirliği mülkiyetinde paydaşların her birinin payının bulunduğu alan belirli değildir. Keza bu sebeple paydaşların taşınmaz üzerinde tek başına tasarrufta bulunma imkanları da yoktur. Tek başına tasarruf imkanı vermeyen elbirliği mülkiyetinde bu sebeple paydaşlar arasında olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması söz konusu olamaz.

4.             Maliki Tapu Kütüğünden Anlaşılamıyor Olma Şartı

Taşınmaz mülkiyetinin olağanüstü zamanaşımı ile kazanılmasını düzenleyen TMK m.713/2’de kazanımın ikinci şekli olarak tapuya kayıtlı bir taşınmazın malikinin tapu kütüğünden anlaşılamıyor olmasını düzenlemiştir. TMK m. 713/1’de belirtilen davasız, aralıksız, 20 yıl süreyle, malik sıfatıyla zilyet olunması şartları malikin tapu kütüğünden anlaşılamaması halinde de geçerliliğini korumaktadır. Yargıtay, malikin tapu kütüğünden anlaşılamıyor olmasında genel olarak gerekli dikkatin gösterilmesini yeterli buluyor. Yargıtayca, gerekli dikkatin gösterilmesine rağmen taşınmazın malikinin kim olduğunun anlaşılamaması halinde tapu sicilinde yazılı olan malikin tespit edilemediğini kabul etmektedir.

Malikin tapu kütüğünden anlaşılamaması çeşitli durumlarda mümkün olabilir. Bunlardan biri sicilde kayıtlı bulunan malikin, mülkiyet hakkından feragat ettiğini belirten hiçbir belge olmaksızın adının silindiği ve mülkiyet hanesinin tamamen açık kaldığı hallerdir[9]. Bu durumda yeni malik bulunmadığı ve eski malik de silinmiş olduğu için taşınmazın maliki tapu kütüğünden anlaşılamamaktadır.

İkinci olasılık ise aynı taşınmaz için farklı sayfalarda, farklı kişiler adına kayıt bulunabilir. Bu durumda aynı taşınmaz için birden fazla malik bulunacağı için tapu sicilinin aleniyet vasfını kaybetmesi söz konusu olur. [10]

Bu durumlar dışında Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 10.04.1991 tarih 1991/8-51 Esas ve 1991/194 Karar sayılı ilamında da değinmiş olduğu üzere malikin isim, soyisim, T.C. kimlik numarası vb. hususlar tamam iken sadece açık adresinin bilinmemesi nedeniyle tebligat yapılamaması, malikin tespit edilememesi anlamına gelmemektedir. [11]

Keza aynı şekilde Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 19.03.2007 tarih 2007/384 Esas ve 2007/1642 Karar sayılı ilamında “…Taşınmaz malikinin adının “Vehibe” yerine “Hebibe” olarak yazılması da malikin tespit edilememesi anlamına gelmemektedir. …” şeklinde karar vererek diğer tüm hususlar doğru iken malikin isminde küçük harf hatasının yapılmış olmasının malikin tapu kütüğünden anlaşılamadığı şeklinde yorumlanmaması gerektiğini vurgulamıştır. [12]

Bir diğer durum ise namıyla ün salan bir kişinin, tapuya namıyla kaydedilmiş olmasıdır. Bu durumda da malikin kimliğinin tespit edilememesi anlamına gelmemektedir. [13] Namıyla ün salan kişinin ülke çapında biliniyor olması gerekmeyip taşınmazın bulunduğu bölgede kim olduğunun anlaşılıyor olması yeterlidir. Örnek vermek gerekirse tapu kütüğüne Sezen Aksu’nun Minik Serçe şeklinde kaydedilmesi, Elazığ ilinde yaşamakta olan Nazmi Bingöl’ün tapu kütğüne Yolyemez Nazmi Dayı olarak kaydedilmesi ve Kayseri’de yaşamış olan Cemil Kazan’ın tapu kütüğüne Cemil Baba şeklinde kaydedilmesi durumunda kişilerin ülke çapında veya bir bölgede tanınıyor olması önem arz etmeksizin kişinin namıyla biliniyor olması malikin tapu kütüğünden anlaşılıyor sayılması için yeterlidir.

Taşınmaz malikinin tapu kütüğünden anlaşılamıyor olmasının üçüncü olasılığı ise doktrinde de tartışmalı olan yolsuz tescil halidir. Yolsuz tescil durumunda tapu sicili gerçek maliki değil adına yolsuz tescil yapılan kişiyi malik olarak gösterdiğinden, sözkonusu taşınmazın mülkiyeti olağanüstü zamanaşımı yoluyla da kazanılabilir.

5.             20 Yıl Önce Maliki Hakkında Gaiplik Kararı Verilmiş Olma Şartı

Taşınmaz mülkiyetinin olağanüstü zamanaşımı ile kazanılmasının son şekli olan malik hakkında gaiplik kararı verilmesi konusuna geçmeden önce kanun metninin önceki halinde bulunan “20 yıl önce ölmüş” olması ibaresine değinmek gerekir. İlgili ibare Anayasa mah. 17 mart 2011 tarihli kararı ile iptal etmiştir.

İlgili kararda Anayasa Mahkemesi gerekçe kısmında “TMK hükümlerine göre mülkiyet hakkı sahibine mülkiyete yapılacak saldırıları önleme ve temin etme hakkı sağlamaktadır.Önleme davaları ise hiçbir süreye tabi değildir.Ölümden itibaren 20 yıl geçmekle mülkiyet hakkının sona erdiğinin belirtilmesi Anayasanın 35. maddesinde belirtilen herkes mülkiyet ve miras hakkına sahiptir.Bu haklar ancak kamu yararı amacı ile kanun ile sınırlanabilir.Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.Hükmüne aykırılık teşkil etmektedir.” şeklinde hüküm kurarak mülkiyet hakkının 20 yıl geçmekle sona erdiği yönündeki kabulün Anayasanın 35. Maddesine aykırılık teşkil edeceğini belirtmiştir.

TMK m. 713/2’nin devamında tapu kütüğünde kayıtlı malik hakkında 20 yıl önce gaiplik kararı verilmiş olması durumunu düzenlemiştir. Gaiplik TMK m. 32’de düzenlenmiş olup, mahkeme tarafından karar verilmesi ile geçmişe etkili olarak hüküm ve sonuç doğuran bir statüdür. Gaiplik kararı kişinin ölüm tehlikesi içinde kaybolmuş olması veya ölümü hakkında kuvvetli olasılık bulunan bir durumda uzun zamandan beri haber alınamamış olması halinde mümkündür. Bahsettiğimiz şartların varlığı halinde gaiplik kararını ilgili mahkemeden hakları bu ölüme bağlı olan herkes talep edebilir. Gaiplik kararını verecek olan görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olup, yetkili mahkeme ise gaibin son yerleşim yeri, Türkiye’de hiç yerleşmediyse nüfus siciline kayıtlı olduğu yer ve böyle bir kayıt yoksa annesi veya babasının kayıtlı bulunduğu yer mahkemesidir. Gaiplik kararı verilebilmesi için kişinin ölüm tehlikesi altında kaybolmasından itibaren en az 1 yıl geçmiş olması veya son haber almadan itibaren en az 5 yıl geçmiş olması şarttır. Gaiplik kararı ölüm tehlikesinin veya son haber almanın gerçekleştiği günden başlayarak kişi ölmüş gibi hüküm ve sonuç doğurur.

TMK m. 713/2’de açıkça belirtildiği üzere gaiplik durumunda kişinin ölüm tehlikesi altında kaybolduğu veya son haber alma tarihi değil mahkeme tarafından kişi hakkında gaiplik kararının verilmiş olduğu tarih esas alınır. Tapu kütüğünde malik olarak görülen kişi hakkında mahkeme tarafından gaiplik kararı verilmiş, bu kararın üzerinden 20 yıl geçmiş olması ve diğer şartların da sağlanmış olması halinde ilgili taşınmaz olağanüstü zamanaşımı ile kazanılır.

Anayasa Mahkemesi tarafından “20 yıl önce ölmüş olma” kısmı anayasaya aykırı bulunmuş iken ölüm ile aynı neticeye sahip gaiplik hakkında böyle bir karar verilmemiştir. Hukuken açık olduğu üzere Anayasa Mahkemesi’nin 20 yıl önce ölmüş olmanın anayasa tarafından korunmakta olan mülkiyet hakkını sonlandırmayacağı yönündeki kanaati hukuken ölmüş sayılma hali için de geçerli olmalıdır. Fakat Anayasa Mahkemesi tarafından kanun metinleri re’sen incelenemiyor olup ilgili hususta herhangi bir anayasaya aykırılık iddiası ile başvuru olmamıştır. İlerleyen zamanlarda ilgili hususta Anayasa Mahkemesi’ne bir başvuru olması halinde “20 yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş olma” ifadesinin de anayasada bulunan mülkiyet hakkına aykırılık teşkil ettiği sebebi ile iptali mevzu bahis olacaktır.

B.            Tapu Kütüğüne Tescil İçin Dava Açılması

Türk Medeni Kanunu 713. Maddesinin devamında taşınmazı olağanüsü zamanaşımı ile kazanan kişinin bu üstün hakkını tapu kütüğüne tescil ettirmek için açması gereken tescil davası düzenlenmiştir. Yukarıda da açıklamış olduğumuz üzere olağanüstü zamanaşımının konusu kamuya ait fakat tapuya kaydedilmemiş özel mülkiyet kurulmuş taşınmazlar da olabilir. İlgili taşınmazın kamu tüzel kişiliğine haiz bir kuruma ait olmakla birlikte özel mülkiyete tabi ve tapu kütüğüne kayıtlı olmaması halinde taşınmazın kendi adına kaydını isteyen kişi tescil davasını Hazine ve ilgili kamu tüzel kişiliğine karşı birlikte açmak zorundadır.

Tapu Kütüğüne Tescil davası HMK m. 2 gereğince taşınmazın vasfı, büyüklüğü veya değeri farketmeksizin aksine bir düzenleme bulunmadıkça görevli Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır. Yine aynı şekilde HMK m. 12 gereğince yetkili mahkeme ilgili taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olacaktır. Buradaki yetki kesin yetkidir.

Türk Medeni Kanunu m. 713/2’de bahsedilen hallerin varlığı halinde malikin mirasçıları mevcut olabilir. Malikin mirasçılarının bulunması, olağanüstü zamanaşımının işlemesine engel değildir. [14] Malikin mirasçısı bulunup da taşınmazı kendi adına tescil ettirmediği hallerde, mirasçının, zilyede karşı miras sebebiyle istihkak davası açma hakkı bulunduğu gibi, zilyetlik devam ederken adına tescil yaptırması da mümkündür. Fakat olağanüstü zamanaşımı ile kazanım sağlamak isteyen kişi mirasçının tescilinden önce iş bu hakkı kazanmış ise mirasçının tescili kazanılmış hakka halel getirmez.

Yukarıda da açıklamış olduğumuz üzere ölüm halinde miras bir kül halinde mirasçılara geçer. Mirasçılar herhangi bir paylaşım yapmadıkları sürece tüm miras malları üzerinde elbirliği ile mülkiyete sahiptirler. Bunun doğal sonucu olarak mirasçılar olağanüstü zamanaşımı yoluyla birbirlerine karşı mülkiyet hakkı kazanamazlar. [15]

Dava yetkili mahkemede açıldıktan sonra dava konusu taşınmaz hakkında bir defa gazetede ve üç defa mahkemenin belirleyeceği şekillerde ilan edilir. İlanlar neticesinde ilgili kişiler üç ay içerisinde itirazda bulunabilir. Mahkemeye yapılacak olan itiraz şartların gerçekleşmediğine dair olmalıdır. Örneğin kişilerin mirasçı oldukları yönündeki iddiaları geçerli bir itiraz olmazken, kişinin malik sıfatıyla zilyet olarak bulunmadığı düzenli aralıklarla kira bedeli yerine geçecek bir bedelin itiraz sahibine ödendiğini ileri sürmesi yerinde bir itiraz olacaktır. İtirazın yerinde görülmesi halinde davalılar veya itiraz edenler aynı dava içerisinde taşınmazın kendi adlarına tapu kütüğüne tescilini talep edebilirler.

       Açılan dava neticesinde bir itiraz olmaz veya itiraz yerinde görülmez ise şartların tamamlanması halinde mahkeme tarafından tapu kütüğüne tescile karar verilir. Fakat mülkiyet iş bu karardan önce, tüm şartların gerçekleşmiş olduğu anda kazanılır. Mülkiyet şartların gerçekleştiği an kazanılmış olsa dahi kişinin ilgili taşınmazda tasarruf hakkını kullanabilmesi için iş bu mahkeme kararı ile tapu kütüğüne tescile muhtaçtır.

III.          Kaynakça

AYİTER, NUŞİN: EŞYA HUKUKU, 1. BASI, ANKARA, 1987

DÜZCEER, ALİ RIZA: “TAPU SİCİLİNDEN MALİKİ KİM OLDUĞU ANLAŞILAMAYAN TAŞINMAZLARIN, KAZANDIRICI ZAMANAŞIMIYLA İKTİSABI”, (TAPU), İBD, Y. 58.

EREN, FİKRET/BAŞPINAR, VEYSEL: TOPRAK HUKUKU, 3. BASI, ANKARA, 2007.

İYİLİKLİ, AHMET CAHİT “TAŞINMAZIN MÜLKİYETİNİN TESCİLDEN ÖNCE İKTİSAP HÂLLERİNDEN MAHKEME HÜKMÜNE GÖRE İKTİSAP EDEN KİŞİNİN İHALENİN FESHİ DAVASI AÇMAYA YETKİSİ BULUNUP BULUNMADIĞI ÜZERİNE DÜŞÜNCE VE TAHLİLLER.”  27 (Temmuz 2016): 534.

OĞUZMAN, KEMAL/SELİÇİ, ÖZER/ÖZDEMİR, SAİBE OKTAY: EŞYA HUKUKU, 12. BASI, İSTANBUL, 2009.

PAKSOY, MELİHA SERMİN, İÜHFM C. LXXIII, S. 1, S. 441-464, 2015.

SAYMEN, FERİT H./ELBİR, HALİT K.: TÜRK EŞYA HUKUKU, İSTANBUL, 1963. EREM SAĞLAM, DİLA. ADİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRACININ KİRA BEDELİNİ ÖDEMEDE TEMERRÜDÜ VE HUKUKİ SONUÇLARI(YAYIMLANMAMIŞ YÜKSEK LİSANS TEZİ). İZMİR: İZMİR ÜNİVERSİTESİ SOSYAL BİLİMLER ENSTİTÜSÜ, 2020.

SAPANOĞLU, SÜLEYMAN: ZİLYEDLİKTEN KAYNAKLANAN TESCİL DAVALARI, C.I, (C.I), ANKARA, 2006.

USTA ARIKBOĞA, SEVDA. “TAPUYA KAYITLI TAŞINMAZLARIN OLAĞANÜSTÜ KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI İLE KAZANILMASI”. İstanbul 2009.

[1]İYİLİKLİ, Ahmet Cahit, Taşınmazın Mülkiyetinin Tescilden Önce İktisap Hâllerinden Mahkeme Hükmüne Göre İktisap Eden Kişinin İhalenin Feshi Davası Açmaya Yetkisi Bulunup Bulunmadığı Üzerine Düşünce Ve Tahliller, age. s.534

[2]Düzceer, S. 231; Karahasan, s.705.

[3]Usta Arıkboğa, Tapuya Kayıtlı Taşınmazların Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı İle Kazanılması s. 7

[4]27.02.2007 tarihli 26447 sayılı Resmi Gazete.

[5]Burak Özen, “Yirmi Yıl Önce Ölmüş Bir Kişi Adına Tapuda Kayıtlı Olan Taşınmazın Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı Yoluyla Kazanılamaması”, Mustafa Dural’a Armağan, İstanbul 2013, s.932 vd.; İlhan Helvacı, “Anayasa Mahkemesi’nin Medeni Kanunumuzun 713. Maddesi ve Kanundan Doğan Önalım Hakkı ile İlgili Kararları Üzerine”, Anayasa Mahkemesinin Medeni Hukuka İlişkin Kararlarının Değerlendirilmesi Sempozyumu (21 Mayıs 2012), İstanbul 2013, s. 27 vd; Aydın Aybay/ Hüseyin Hatemi, Eşya Hukuku, İstanbul 2012, s.204.

[6]Ayiter, s.117; Kılıç, (3402), s. 372.

[7]Aybay/Hatemi, s. 207; Ayiter, s. 117; Düzeceer, s. 202; Ertaş, s. 306; Feyzioğlu/Doğanay/Aybay, s. 126-127; Hatemi, Hüseyin,/Serozan, Rona/Arpacı, Abdülkadir, Eşya Hukuku, İstanbul, 1991, s. 602; Oktay, (Zamanaşmı), s. 78; Sungurbey, s. 27; Esmer, s. 265; Kılıç, (3402), s. 372-373.

[8] Sapanoğlu, (Tapulu Taşınmaz), s.267; Sapanoğlu, (C.I), s.720; Düzceer, s. 203.

[9] Saymen, Ferit H./Elbir, Halit K., Türk Eşya Hukuku, İstanbul, 1963, s. 296; Oğuzman/ Seliçi/Özdemir, s. 361-362; Ertaş, s.323; Küley, (İktisap), s.55; Eren/Başpınar, s.310.

[10] Eren/Başpınar, s. 311.

[11] Y8.HD 10. 04. 1991 gün, 1991/8-51 E, 1991/194 sayılı karar için bkz., Sapanoğlu, (Tapulu Taşınmaz), s. 36..

[12] Y8.HD 19. 03. 2007 gün, 2007/384 E, 2007/1642 sayılı karar için bkz., Sapanoğlu, (Tapulu Taşınmaz), s. 36.

[13] Düzceer, (Tapu) s. 421.

[14] Olgaç/Karahasan, s. 72; Oğuzman/Seliçi/Özdemir, s. 360; Ertaş, s. 324; Gür, Refik, “Medeni Kanun’unun 639uncu Maddesi Hakkında Bazı Düşünceler”, AD., Y. 38, S. 4, s.269; Gülümser, s. 286; Küley, (İktisap), s. 57; Eren/Başpınar, s.311; Akipek, s.140.

[15] Sapanoğlu, (Tapulu Taşınmaz), s. 66; Ertaş, s. 324; Küley, Muin, “Medeni Kanun’un Muaddel 639uncu Maddesiyle İlgili Tevhidi İçtihat Heyeti Kararı Hakkında”, İBD, C. XXIX, S.3, Y. 1944, s. 125; Gürsoy/Eren/Cansel, s. 533; Eren/Başpınar, s.313; Akipek, (Aynı Haklar), s.141; Akipek/Akıntürk, s. 494; Kılıç, (3402), s. 322.